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Activos
Como investir no imobiliário em tempo de crise

Irina Marcelino


A altura é de crise. Quem estava habituado às elevadas e rápidas rentabilidades do mercado imobiliário – fosse qual fosse o segmento –, tem agora de escolher e esperar com mais calma.

Quem tem algum dinheiro de parte e quer vê-lo rentabilizado através do imobiliário, sem ter grandes preocupações com a escolha dos imóveis onde vai investir, delegando esse trabalho a profissionais, os fundos de investimento imobiliário são sempre uma boa opção. Mas se prefere comprar directamente o imóvel, sem quaisquer intermediários, para depois vendê-lo ou colocar no mercado de arrendamento, há várias opções a ter em conta. A mais fácil para o investidor comum continua, no entanto, a ser o segmento habitacional. E é normalmente nas alturas de crise ou de retracção nos preços que se deve comprar. Desde que se tenha paciência e disponibilidade financeira para esperar.

Mas atenção: comprar um apartamento num dia, vendê-lo no seguinte e ganhar um bom dinheiro com isso já não é tão óbvio como há três anos, altura que marcou o pico do ‘boom’ de vendas e de preços do imobiliário a nível nacional. As cedências de posição, que ocupavam páginas de classificados em jornais nacionais, são agora mais esporádicas e menos esperançosas. Isto porque muitas das casas adquiridas por investidores há dois ou três anos ainda continuam por vender, esperando a retoma do mercado. A procura está retraída e o consumidor já não compra qualquer coisa por qualquer preço. Por isso, diz Pedro Rutkowski, da consultora Knight Frank, «por vezes é preferível o investidor vender por um valor mais baixo, mas conseguir rentabilidades mais depressa» do que ficar à espera do final do ciclo. E aconselha: «O grande negócio faz-se na compra». Por isso, no caso de adquirir a fracção ainda em planta, há que ter confiança no promotor e no construtor da obra, para não correr o risco de o projecto, por exemplo, não vir a ser aprovado. A grande preocupação a ter no segmento habitacional já não é só o “local, local, local”. Há que ter em conta a qualidade do imóvel e a sua facilidade em se vender (o que depende directamente da procura e da oferta disponível naquela zona). Na opinião de João Pessoa e Costa, secretário-geral da Associação dos Industriais da Construção de Edifícios (AICE), zonas com frente de mar têm mais saída. Exemplo disso será a linha de Cascais, como Oeiras e Parede. As casas direccionadas e um segmento de mercado mais elevado, como médio-alto e alto, também já não se vendem como antes. «Há menos procura de casas mais caras desde que o mercado bolsista entrou em quebra», defende o mesmo especialista.

Entre as oportunidades por si defendidas estão os apartamentos direccionados a casais jovens, a preços mais acessíveis, e o mercado de arrendamento. Uma nova legislação sobre o arrendamento mais favorável – e que, basicamente, facilite as ordens de despejo a maus pagadores – pode, em sua opinião, vir a dinamizar o mercado e fazer os investidores perderem o receio de apostar na compra para arrendamento.

Pedro Rutkowski, por seu turno, refere os novos empreendimentos em zonas que se estão a desenvolver, como a linha Cais do Sodré/Alcântara, para onde estão previstos empreendimentos «interessantes». O centro da cidade – T1 para arrendar – e o mercado de reabilitação pode também ser uma boa aposta.

Dentro do segmento habitacional, a segunda habitação tem vindo a destacar-se junto dos investidores, que adquirem fracções em aparthotéis ou apartamentos para arrendarem a turistas durante curtos períodos de tempo. Já existem mesmo empresas especializadas neste negócio, normalmente ligadas a promotores e gestores de empreendimentos turísticos, que vêem assim facilitada a colocação das suas fracções. Para o investidor, a aposta em inquilinos temporários traz outras vantagens, não presentes no mercado de arrendamento comum, sujeito a contratos que deixam pouca margem para manobra no caso de mau pagamento. Uma das vantagens é o proprietário da casa poder usufruir dela durante o tempo que pretender.

Entre as zonas a apostar está o Algarve, onde surgiu pela primeira vez esta forma de investimento e que continua a ser a zona nobre a nível turístico. Mas não só. Os novos empreendimentos previstos para o litoral alentejano podem ser um bom negócio, segundo Pedro Rutkowski, que exemplifica com o sucesso nas vendas de novos empreendimentos em Tróia. A não esquecer está o litoral Oeste, onde empreendimentos como a Praia d’El Rey têm tido sucesso a considerar.

No que respeita ao segmento dos escritórios, a oferta é excessiva e os preços estão a baixar, ou a «ajustar», como gostam de dizer os especialistas do mercado imobiliário. A procura retraiu, diz Francisco Nobre, do Departamento de Investimento da Aguirre Newman – nomeadamente no corredor Oeste de Lisboa (Oeiras, Miraflores, Algés), onde investir acarreta hoje um risco elevado pela falta de novos inquilinos. As rentabilidades nesta zona rondam, segundo o especialista, os 9,5% anuais. A descida da procura de escritórios nesta zona deve-se, muito em parte, à «consolidação» de áreas como o Parque das Nações, onde, por seu turno, «existe excesso de oferta». Certa e mais estável é, por isso, a rentabilidade no centro de Lisboa, onde o nível de oferta é mais reduzido, mas que, no caso de o investidor querer vender, há mais probabilidades de alguém comprar.

No segmento industrial, composto basicamente por armazéns ou parques industriais, há zonas que continuam a oferecer rentabilidades significativas, na ordem dos 9% aos 10,5%, o que pode depender da garantia ou não de inquilino, segundo Francisco Nobre. Mas para um investidor comum, entrar neste segmento pode ser difícil, a menos que queira promover, por sua própria conta e risco, um armazém para depois vendê-lo ou arrendá-lo. Quem mais gosta deste segmento são os fundos de investimento imobiliário.

A falta de lugares para estacionar na cidade de Lisboa tem vindo a revelar um novo e rentável negócio: o dos parques de estacionamento. Com rentabilidades que rondam os 8% anuais, os parques na cidade de Lisboa ou «afectos a parques empresariais» podem ser uma boa aposta, diz o especialista da Aguirre Newman.

imarcelino@economica.iol.pt

in:
Diário Económico

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